ДКП недвижимости: какие риски смотреть

Что проверить до оплаты

Риски договора купли-продажи недвижимости скрываются в выписке ЕГРН, в людях, которые живут или зарегистрированы в квартире, и в цепочке прежних владельцев. Красивый шаблон договора их не устраняет.

Список проверки

1. Выписка ЕГРН: собственник, обременения, кадастровые данные.
2. Кто зарегистрирован и кто жил фактически, есть ли несовершеннолетние.
3. Цепочка: наследство, дарение, быстрые перепродажи.
4. Расчёт: аккредитив, депозит нотариуса, момент передачи ключей.
5. Текст договора: площадь, обременения, задаток, ответственность за срыв.

Сделки я сопровождаю по услуге сопровождение сделок, порядок самой проверки описан в статье проверка квартиры. Если сделка уже прошла и вызывает сомнения, смотрите оспаривание сделок и статью недействительность сделки.

Когда звонить сразу

• Задаток уже внесён, а потом обнаружились жильцы или обременение.
• Продавец торопит: «сегодня, или цена вырастет».
• Цена заметно ниже рынка без понятной причины.

Обязательные условия договора

В договоре должны быть данные, которые позволяют точно определить квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь (ст. 554 ГК РФ). Цена тоже обязательна (ст. 555 ГК РФ). Для жилья ещё одно существенное условие: перечень лиц, которые сохраняют право пользования после продажи (ст. 558 ГК РФ). Если условия нет, договор считается незаключённым.

Площадь и номер сверяйте с выпиской построчно. Цена в договоре должна совпадать с реально уплаченной суммой. Две цены, одна для налоговой и другая «на руки», классический риск при оспаривании.

Задаток и аванс

Задаток оформляют письменно. Если сделку сорвал покупатель, задаток остаётся у продавца, если продавец, он возвращает двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). Аванс просто возвращают. Если неясно, что передано, сумма считается авансом (ст. 380 ГК РФ).

Предварительный договор не переносит право собственности. Если по «предварительному» уже переведена полная цена, это повод внимательно прочитать текст.

Расчёты и передача

Аккредитив и депозит нотариуса снимают риск, когда деньги отданы наличными, а регистрация не прошла. Передачу ключей до регистрации права лучше оформить отдельным актом. Обещание снять обременение «на сделке» проверяют по графику: закладная, согласие банка, срок регистрации.

Электронная регистрация не отменяет проверки сторон. Доверенность с широкими полномочиями и представитель, которого вы не видели, требуют дополнительной проверки у нотариуса, выдавшего доверенность.

Когда нужен нотариус и согласие супруга

Нотариальная форма обязательна при продаже доли и при сделках с недвижимостью несовершеннолетних или недееспособных (ст. 42 и 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Если квартира куплена продавцом в браке, нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Без него сделку можно оспорить в течение года.

Жильцы и прошлые права

Те, кто когда-то отказался от приватизации, сохраняют право пользования квартирой и после продажи. Несовершеннолетние и материнский капитал всплывают в самый неудобный момент. Спрашивайте о них прямо и сверяйте ответы с архивной выпиской о зарегистрированных.

Если конфликт возник уже после сделки, речь идёт о выселении или признании права. Разница между кадастровой и фактической площадью «на пару метров» тоже повод разобраться до подписи.

Отказ в регистрации

Отказ или приостановление регистрации из-за неполного пакета документов нередко сигнал, что в тексте или в цепочке есть проблема. Пришлите проект договора и выписку, я посмотрю их до подписания. До задатка это особенно важно, поэтому звоните заранее: +7 (985) 411-14-07. Документы можно прислать через раздел контакты.