Как проверить квартиру перед покупкой

Проверка до задатка

Проверять квартиру нужно до того, как вы внесли задаток. После задатка любая найденная проблема стоит денег. Проверка складывается из трёх частей: объект, продавец и люди, которые могут сохранить право жить в квартире.

Порядок проверки

1. Заказать выписку ЕГРН об объекте и выписку о переходе прав.
2. Проверить продавца: паспорт, семейное положение, суды, банкротство.
3. Узнать, кто зарегистрирован и кто имеет право пользования.
4. Прочитать документы-основания всей цепочки.

Сопровождение сделки описано на странице сопровождение сделок, а риски самого договора в статье риски ДКП.

Когда звонить сразу

• Продавец торопит с задатком.
• В выписке есть арест, ипотека или запрет.
• Квартира несколько раз перепродавалась за короткий срок.

Выписки ЕГРН

Выписка об основных характеристиках показывает собственника, площадь, кадастровый номер и обременения: ипотеку, арест, запрет регистрационных действий. Выписка о переходе прав показывает всю цепочку владельцев. Если площадь или адрес в выписке не совпадают с реальностью, сначала разбираемся с ошибкой, порядок в статье реестровая ошибка.

Выписку заказывают за несколько дней до сделки и повторно перед подачей документов на регистрацию. Если Росреестр ведёт себя странно, смотрите страницу споры с Росреестром.

Продавец

Паспорт проверяют по сервису недействительных паспортов МВД. Если продавец купил квартиру в браке, нужно нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Банкротство проверяют по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве: сделку в преддверии банкротства финансовый управляющий может оспорить. Суды и исполнительные производства смотрят на сайтах судов и ФССП.

Дееспособность подтверждают по согласию продавца справками из психоневрологического и наркологического диспансеров или освидетельствованием у нотариуса. Отказ без объяснений настораживает.

Люди с правом пользования

Архивная выписка о зарегистрированных показывает всех, кто был прописан. Люди, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право пользования и после продажи. Временно выписанные, например из-за службы в армии или нахождения в местах лишения свободы, могут вернуться через суд. В договоре должен быть перечень лиц, которые сохраняют право пользования, или прямое указание, что их нет.

Цепочка сделок

Наследство последних трёх лет, дарение между незнакомыми людьми, несколько перепродаж за год повод прочитать каждое основание. Если в покупке участвовал материнский капитал, у детей должны быть доли. Если квартира досталась продавцу по наследству, проверьте, не может ли появиться наследник, пропустивший срок.

Что даёт проверка

Добросовестный приобретатель защищён лучше: у него сложнее истребовать квартиру (ст. 302 ГК РФ). Добросовестность доказывают как раз тем, что вы проверили объект и продавца перед покупкой. Сохраняйте выписки, переписку и ответы продавца.

Сроки проверки и документы от продавца

На полную проверку обычно уходит от нескольких дней до двух недель, если продавец сразу даёт документы. Попросите копии оснований права, архивную выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и, если квартира была в залоге, письмо банка о погашении. Затягивание с документами само по себе повод насторожиться.

Если продавец действует по доверенности, проверьте её в реестре нотариальных доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты и постарайтесь увидеть собственника лично.

Ошибки при проверке квартиры

• Полагаться на проверку агента продавца.
• Смотреть только свежую выписку без цепочки.
• Не спрашивать о прошлых жильцах.
• Вносить задаток до получения документов.

Пришлите адрес и документы, которые есть, я скажу, что запросить ещё. Номер для связи +7 (985) 411-14-07, а файлы удобнее прислать через раздел контакты.