Сопровождение сделок с недвижимостью

Проверка до перевода денег

Сопровождение сделки я начинаю до того, как покупатель внёс задаток. Сначала проверяю объект и продавца, затем текст договора и схему расчётов. Исправлять ошибки после регистрации или отказа Росреестра намного дороже, чем не допустить их.

Документы по будущей сделке можно разобрать по телефону +7 (985) 411-14-07.

Что я проверяю

1. Свежую выписку ЕГРН и историю перехода прав.
2. Обременения: залог, арест, рента, права третьих лиц.
3. Зарегистрированных жильцов и тех, кто сохраняет право пользования.
4. Полномочия продавца и доверенности.
5. Признаки банкротства продавца и судебные споры.

Подробнее о самостоятельной проверке в статье как проверить квартиру.

Супруг, дети, наследство

Если квартира нажита продавцом в браке, нужно нотариальное согласие супруга: без него сделку можно оспорить в течение года (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если среди собственников есть несовершеннолетний, сделка возможна только с разрешения органа опеки. Квартира, полученная по наследству недавно, несёт риск появления других наследников, которые восстановят срок. Квартира, проданная несколько раз за короткий срок, — повод изучить каждую сделку в цепочке.

Банкротство продавца

Если продавца признают банкротом, финансовый управляющий может оспорить сделку, совершённую в течение трёх лет до подачи заявления о банкротстве, особенно при заниженной цене. Поэтому я проверяю продавца по базам судов и реестру сведений о банкротстве, а цену в договоре указываю реальную.

Договор и расчёты

В договоре фиксирую точное описание объекта, цену, порядок и срок расчётов, срок освобождения квартиры и снятия жильцов с регистрационного учёта, ответственность за нарушения. Для расчётов предпочтительны аккредитив или номинальный счёт: деньги получает продавец только после регистрации перехода права. Сделки с долями и с имуществом несовершеннолетних оформляет нотариус. Типичные ловушки разобраны в статье риски договора купли-продажи.

Задаток или аванс

Задаток обеспечивает исполнение договора: если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, а если по вине продавца, тот возвращает двойную сумму (ст. 381 ГК РФ). Аванс просто засчитывается в цену и возвращается, если сделка не состоялась. Поэтому до подписания предварительного договора я проверяю, как названа сумма и при каких условиях её возвращают.

Защита продавца

Продавцу я помогаю убедиться, что деньги покупателя действительно зарезервированы, сроки освобождения квартиры реальны, а договор не позволяет затянуть расчёт после регистрации.

Регистрация и отказ

После подачи документов слежу за статусом. Если регистрацию приостановили, разбираю причину и помогаю устранить её в срок. Если сделка уже совершена и есть основания для её оспаривания, это другая задача: оспаривание сделок.

Сопровождаю покупателей и продавцов в Москве и области. Стоимость фиксированная, её называю после знакомства с объектом. Другие темы: споры по недвижимости, запись в контактах.