Споры по аренде недвижимости

Договор, акты, расчёт

Споры по аренде чаще всего касаются денег и сроков: арендатор не платит, съехал без акта или держит объект после окончания договора. Я сначала читаю договор и дополнительные соглашения, затем акты приёма-передачи и расчёт долга. Для квартиры действуют правила о найме жилья (гл. 35 ГК РФ), для офиса или склада общие правила об аренде (гл. 34 ГК РФ). Договор аренды нежилого помещения на год и больше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обсудить договор и долг можно по телефону +7 (985) 411-14-07.

Что подготовить

1. Договор аренды или найма со всеми приложениями.
2. Акты приёма-передачи, опись имущества, фото.
3. Выписки о платежах и расчёт долга с пенями.
4. Переписку с арендатором или арендодателем.

Досрочное расторжение

Арендодатель может расторгнуть договор аренды через суд, если арендатор больше двух раз подряд не вносит плату, существенно ухудшает имущество или использует его не по назначению (ст. 619 ГК РФ). Перед иском арендатору направляют письменное предупреждение с разумным сроком на исправление. По найму жилья наймодатель вправе требовать расторжения, если плата не вносится шесть месяцев, а при краткосрочном найме больше двух раз после установленного срока (ст. 687 ГК РФ). Наниматель может отказаться от договора, предупредив за три месяца.

Возврат объекта и залог

Арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Если он не освобождает объект, арендодатель вправе взыскать плату за всё время просрочки. Пени за несвоевременную оплату взыскивают, если они есть в договоре, а если нет, проценты по ст. 395 ГК РФ. Обеспечительный платёж засчитывается в долг или возвращается по правилам договора (ст. 381.1 ГК РФ). Неотделимые улучшения без согласия арендодателя не компенсируются (ст. 623 ГК РФ). Опись и фото при входе и выходе снимают половину будущих споров.

Замки и самоуправство

Менять замки, отключать свет или выносить вещи арендатора до расторжения договора нельзя: это даёт другой стороне основания для встречных требований о взыскании убытков. Если арендатор не уходит после расторжения, нужен иск о выселении или об освобождении помещения, а затем исполнение через приставов. Как это устроено для жилья, описано в теме вселение и выселение.

Суд и досудебный порядок

Споры между гражданами рассматривает суд общей юрисдикции. Если обе стороны предприниматели или организации, дело идёт в арбитражный суд, и там перед иском обязательна претензия с 30-дневным сроком ответа, если договор не устанавливает иное. Другие споры о квартирах и помещениях собраны в разделе споры по недвижимости.

Представляю и арендодателей, и арендаторов. Стоимость зависит от суммы долга и стадии, её фиксируем в соглашении после разбора документов. Запись на встречу: контакты.