Договор, закладная, ЕГРН
Ипотечный спор я начинаю с кредитного договора, договора ипотеки или закладной, графика платежей и выписки ЕГРН. Важно, сколько и за какой период просрочено, что банк уже прислал и есть ли в договоре условие о внесудебном взыскании. От этого зависит, сколько времени есть на переговоры и защиту. Если заёмщиков несколько или есть поручитель, учитываю и их положение.
Если пришло требование банка о досрочном возврате, позвоните: +7 (985) 411-14-07.
Что нужно на разбор
- Кредитный договор, договор ипотеки или закладная.
- График платежей и выписка по счёту.
- Требования и уведомления банка.
- Иск или исполнительная надпись нотариуса, если они уже есть.
Когда взыскание не допускается
Обратить взыскание на заложенную квартиру нельзя, если нарушение крайне незначительно: сумма просрочки меньше 5% стоимости заложенного имущества и период просрочки меньше трёх месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Если платежи по графику просрочены больше трёх раз за 12 месяцев, взыскание допускается даже при небольшой сумме каждой просрочки (п. 3 ст. 348 ГК РФ).
Суд, нотариус, торги
Взыскание обращают по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, если это предусмотрено договором. Начальную продажную цену на торгах устанавливают в размере 80% рыночной стоимости по отчёту оценщика (ст. 54 Закона «Об ипотеке»), поэтому заниженную оценку банка я оспариваю с собственным отчётом или экспертизой. По заявлению должника суд при уважительных причинах может отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года. Защита единственного жилья на ипотечную квартиру не распространяется (ст. 446 ГПК РФ).
Если иск уже подан
Получив иск банка, я проверяю расчёт задолженности: проценты, неустойки, страховые платежи, комиссии. Нередко банк включает суммы, которые требовать нельзя, а явно завышенную неустойку суд может снизить (ст. 333 ГК РФ). Параллельно оцениваю, не выгоднее ли продать квартиру самому с согласия банка: на свободном рынке цена обычно выше, чем на торгах.
Каникулы и реструктуризация
При снижении дохода, утрате работы или болезни заёмщик в установленных законом случаях вправе потребовать ипотечные каникулы: приостановку или уменьшение платежей до шести месяцев. Любые договорённости с банком о реструктуризации фиксирую письменно: устное обещание сотрудника не останавливает иск.
Снятие обременения
После полного погашения кредита запись об ипотеке погашают по заявлению банка или совместному заявлению сторон (ст. 25 Закона «Об ипотеке»). Если банк затягивает, помогаю снять обременение через Росреестр или суд. При покупке квартиры с ипотекой продавца схему расчёта и снятия обременения нужно проработать до сделки: см. сопровождение сделок, а при отказе регистратора споры с Росреестром.
Защищаю заёмщиков и залогодателей в Москве, МО и регионах. Цену работы называю после изучения кредитных документов. Другие темы раздела: споры по недвижимости.
Частые вопросы
Может ли банк забрать единственную квартиру в ипотеке?
Да, защита единственного жилья на ипотеку не распространяется. Но есть условия, при которых взыскание не допускается.
При какой просрочке банк не может обратить взыскание?
Если долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев, и при этом нет систематических нарушений.
Можно ли оспорить цену квартиры на торгах?
Да. Начальная цена равна 80% рыночной стоимости, и заниженную оценку можно оспорить в суде.
Что такое ипотечные каникулы?
Право в определённых законом случаях приостановить или уменьшить платежи до шести месяцев.
Короткая заявка
Кратко опишите вопрос — обычно отвечаю в течение дня. Условия работы обсуждаем индивидуально.
