Фиксация до ремонта
По недостаткам квартиры я смотрю акт приёмки, фото и видео дефектов, переписку с застройщиком и гарантийные сроки. Ремонт своими силами до фиксации часто уничтожает главное доказательство. Сначала опись дефектов с датой, затем претензия, и только потом устранение.
Список дефектов можно обсудить по телефону +7 (985) 411-14-07.
Как зафиксировать дефекты
- Сфотографировать и снять видео с датой и привязкой к помещению.
- Составить перечень недостатков с указанием места.
- Пригласить застройщика на осмотр письменно.
- При споре о причине и стоимости заказать строительно-техническое заключение.
Гарантийные сроки
Гарантия на квартиру в новостройке, кроме инженерного и технологического оборудования, составляет не меньше пяти лет, на инженерное и технологическое оборудование не меньше трёх лет (ст. 7 214-ФЗ). Для отделочных работ с 2024 года закон устанавливает отдельный, более короткий срок. Срок считают со дня передачи объекта, поэтому дата акта важна.
Требования к застройщику
Участник вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение (ч. 2 ст. 7 214-ФЗ). При существенных недостатках, из-за которых жильё непригодно для использования, можно отказаться от договора и вернуть деньги. Срок на устранение указывают в претензии, и он должен быть разумным.
Экспертиза: когда нужна
Иногда хватает претензии и совместного повторного осмотра: застройщик соглашается и устраняет дефекты. Экспертизу подключаю, когда спор идёт о причине недостатка (строительный брак или эксплуатация) и о стоимости ремонта. В суде обычно назначают судебную экспертизу, но досудебное заключение помогает правильно сформулировать требования и рассчитать сумму.
Если застройщик молчит
Если застройщик не ответил на претензию или отказал, готовлю иск. По таким делам суд обычно назначает судебную строительно-техническую экспертизу. Расходы на неё сначала несёт сторона, заявившая ходатайство, а по итогам дела их распределяют. Если застройщика признали банкротом, требования о недостатках заявляют в деле о банкротстве.
Новые правила о штрафах
С сентября 2024 года для споров о недостатках по ДДУ действуют специальные правила: штраф в пользу участника составляет 5% от присуждённой суммы, а общий размер неустоек и штрафов ограничен процентом от цены договора. Поэтому расчёт требований я делаю по редакции закона на дату спора, а не по старым образцам из интернета.
После устранения
Принимать устранение без повторного осмотра не стоит: проверяю, что сделано то, что указано в акте. Если застройщик устраняет недостатки формально, требование о возмещении расходов остаётся в силе. О просрочке передачи и приёмке читайте на странице споры по ДДУ, другие темы в разделе споры по недвижимости.
Веду споры с застройщиками Москвы и области. Стоимость зависит от числа дефектов и необходимости экспертизы. Контакты.
Частые вопросы
Какой гарантийный срок на квартиру в новостройке?
Не меньше пяти лет на дом и квартиру и не меньше трёх лет на инженерное оборудование. На отделку срок короче.
Можно ли сделать ремонт и потом взыскать расходы?
Можно, но сначала обязательно зафиксируйте дефекты и направьте претензию, иначе доказать недостатки будет трудно.
Нужна ли экспертиза до суда?
Не всегда. Она полезна, если застройщик спорит о причинах и стоимости устранения.
Какой штраф застройщик платит по суду за недостатки?
По новым правилам 5% от присуждённой суммы, а общий размер санкций ограничен.
Короткая заявка
Кратко опишите вопрос — обычно отвечаю в течение дня. Условия работы обсуждаем индивидуально.
